아파트나 주택을 매매하면 계약서를 작성하는 것만으로 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 실제 계약금액과 계약일, 거래 당사자 등의 정보를 관할 행정기관에 신고해야 합니다.
특히 부동산 매매계약은 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내에 신고해야 하며, 계약이 해제·무효·취소된 경우에도 별도의 신고 절차가 필요합니다.
신고된 아파트 거래가격을 지역별·단지별로 확인하려면 아파트24 실거래가 조회를 이용할 수 있습니다.
부동산 실거래 신고제도란?
부동산 실거래 신고제도는 부동산 매매계약이 체결됐을 때 실제 거래가격과 계약 내용을 신고하도록 하는 제도입니다.
실제 거래가격을 투명하게 관리하고 허위계약이나 이중계약서 작성 등을 방지하기 위해 운영됩니다.
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 신고 대상 | 토지·주택·아파트·상가 등 부동산 매매계약 |
| 신고기한 | 계약 체결일부터 30일 이내 |
| 신고 기준일 | 계약금 지급일이나 잔금일이 아닌 계약 체결일 |
| 신고기관 | 거래 부동산 소재지 관할 시·군·구 |
| 신고방법 | 부동산거래관리시스템 또는 관할 행정기관 방문 |
| 주요 신고내용 | 실제 거래금액, 계약일, 거래 당사자, 부동산 정보 등 |
| 계약 해제 | 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내 신고 |
현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 거래 당사자가 계약 체결일부터 30일 이내에 공동으로 신고하도록 규정하고 있습니다. 공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 중개거래에서는 해당 공인중개사가 신고 의무를 부담합니다. 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률
실거래 신고는 누가 해야 하나요?
신고 의무자는 거래 방식에 따라 달라집니다.
매도인과 매수인이 직접 거래한 경우
공인중개사를 통하지 않은 직거래라면 매도인과 매수인이 공동으로 신고하는 것이 원칙입니다.
한쪽 당사자가 정당한 사유 없이 신고에 협조하지 않을 때는 법에서 정한 절차에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있습니다. 이런 경우에는 계약서와 지급 증빙 등 사실관계를 확인할 자료가 필요할 수 있으므로 관할 시·군·구에 먼저 문의하는 것이 안전합니다.
공인중개사를 통해 계약한 경우
개업공인중개사가 거래계약서를 작성하고 교부했다면 공인중개사가 실거래 신고를 담당합니다.
다만 중개사가 신고하더라도 매도인과 매수인은 신고가 정상적으로 처리됐는지 확인하는 것이 좋습니다.
다음 항목을 확인하면 됩니다.
- 신고가 기한 안에 접수됐는지
- 실제 계약금액이 정확하게 입력됐는지
- 계약일과 잔금일이 바뀌지 않았는지
- 부동산 소재지와 전용면적이 정확한지
- 거래 당사자 정보가 올바르게 입력됐는지
- 부동산거래계약 신고필증이 발급됐는지
신고기한 30일은 언제부터 계산하나요?
실거래 신고기한은 일반적으로 매매계약을 체결한 날부터 계산합니다.
계약금을 입금한 날, 잔금을 지급한 날, 소유권이전등기를 신청한 날을 기준으로 계산하는 것이 아닙니다.
| 상황 | 신고기한 계산 기준 |
|---|---|
| 10월 1일 계약서 작성 및 계약 체결 | 10월 1일부터 30일 이내 |
| 잔금일이 12월 1일인 계약 | 잔금일과 관계없이 계약일 기준 |
| 가계약 후 10월 10일 본계약 체결 | 사실관계에 따라 실제 계약 성립일 판단 |
| 계약서 작성일과 서명일이 다른 경우 | 실제 계약이 성립한 날을 확인 |
| 계약 조건을 나중에 변경한 경우 | 변경 내용에 따라 정정 또는 별도 판단 필요 |
가계약금만 지급한 상태에서도 매매 목적물과 거래금액 등 계약의 핵심 사항에 대한 합의가 있었다면 계약이 성립한 것으로 판단될 가능성이 있습니다.
따라서 단순히 ‘본계약서를 나중에 작성했으므로 그날부터 30일’이라고 단정해서는 안 됩니다. 계약 성립일이 불분명하다면 관할 행정기관이나 법률 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.
실거래 신고 전에 준비할 정보
온라인 또는 방문 신고를 진행하기 전에 다음 정보를 확인해야 합니다.
부동산 정보
- 부동산 소재지
- 토지 또는 건축물 종류
- 아파트 단지명과 동·호수
- 전용면적
- 대지권 또는 토지 지분
- 거래 대상 물건의 정확한 표시
계약 정보
- 실제 매매가격
- 계약 체결일
- 계약금·중도금·잔금 지급일
- 조건부 계약 여부
- 지분 거래 여부
- 법인 거래 여부
거래 당사자 정보
- 매도인과 매수인 인적사항
- 주소와 연락처
- 공동명의자 정보
- 법인명과 법인등록번호
- 대리인이 신고할 경우 위임 관련 자료
거래 유형이나 금액 등에 따라 자금조달계획서 및 관련 증빙자료가 추가로 필요할 수 있습니다. 제출 대상과 필요 서류는 거래 시점의 제도 및 지역에 따라 달라질 수 있으므로 계약 당시 기준을 확인해야 합니다.
계약이 취소되면 별도로 신고해야 합니다
매매계약을 신고한 후 계약이 해제·무효 또는 취소됐다면 기존 신고를 그대로 두어서는 안 됩니다.
계약 해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 사실을 신고해야 합니다. 단순히 실거래가 공개시스템에서 거래내역이 사라지기를 기다리는 방식으로 처리되는 것이 아닙니다. 국가법령정보센터 계약 해제 등의 신고 규정
| 구분 | 처리 방법 |
|---|---|
| 계약을 완전히 해제한 경우 | 계약 해제 신고 |
| 계약이 무효 또는 취소된 경우 | 해당 사실을 별도로 신고 |
| 거래금액을 잘못 입력한 경우 | 신고내용 정정 |
| 계약일을 잘못 입력한 경우 | 신고내용 정정 |
| 잔금일만 변경한 경우 | 변경 내용과 신고사항을 확인한 후 정정 여부 판단 |
| 매수인 자체가 변경된 경우 | 단순 정정이 가능한지 관할 기관에 확인 |
계약 해제 신고와 단순 정보 정정은 서로 다른 절차입니다.
이미 체결한 계약을 없애는 경우에는 해제 신고를 해야 하고, 기존 계약은 유지하면서 입력내용만 잘못된 경우에는 정정 절차를 이용해야 합니다.
잘못 신고한 정보는 어떻게 정정하나요?
계약은 정상적으로 유지되지만 신고 내용에 오류가 있다면 정정 신청을 해야 합니다.
정정 대상이 될 수 있는 대표적인 항목은 다음과 같습니다.
- 거래 당사자 성명 또는 주소 오류
- 아파트 동·호수 입력 오류
- 계약일 입력 오류
- 거래금액 입력 오류
- 지급일정 입력 오류
- 부동산 면적 또는 지분 오류
- 중개업소 정보 오류
단순 오타와 달리 거래가격, 계약일, 거래 당사자처럼 중요한 항목을 변경하는 경우에는 계약서나 지급 증빙 등 추가 자료를 요구받을 수 있습니다.
온라인 정정 가능 여부는 신고 방식과 처리 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 온라인 처리가 어렵다면 부동산 소재지 관할 시·군·구 담당 부서에서 정정 절차를 확인해야 합니다.
실거래가 공개시스템에는 언제 반영되나요?
실거래 신고를 완료했다고 해서 공개시스템에 즉시 나타나는 것은 아닙니다.
신고 내용이 관할 신고관청에서 처리·승인된 뒤 공개 자료에 반영됩니다. 국토교통부 안내에 따르면 승인된 실거래 자료는 통상 다음 날 공개시스템에서 확인할 수 있습니다. 국토교통부 실거래가 신고 및 조회 Q&A
다만 다음과 같은 이유로 반영 시점이 늦어질 수 있습니다.
- 신고기관의 확인 절차가 진행 중인 경우
- 신고 내용에 오류가 있는 경우
- 보완자료 제출이 필요한 경우
- 계약 후 신고기한 안에서 늦게 신고한 경우
- 계약 해제 또는 정정 처리가 진행 중인 경우
실거래 자료는 신고일이 아니라 계약일을 기준으로 분류됩니다.
예를 들어 10월 25일 체결된 계약이 11월에 신고되면 해당 거래는 10월 계약 자료로 반영됩니다. 이 때문에 가장 최근 월의 거래량과 평균가격은 시간이 지나면서 추가되거나 수정될 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 FAQ에서도 계약일 기준 자료이며 신고기한으로 인해 최신 거래가 순차적으로 추가될 수 있음을 안내하고 있습니다.
미신고·지연신고·거짓신고를 주의해야 합니다
부동산 거래 신고를 하지 않거나 기한을 넘겨 신고하면 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.
실제 거래금액보다 높거나 낮은 금액으로 신고하거나, 거래가 없었는데 거래가 있었던 것처럼 허위 신고하는 행위도 금지됩니다.
주의해야 할 사례는 다음과 같습니다.
- 계약을 체결했지만 신고하지 않은 경우
- 30일이 지난 후 뒤늦게 신고한 경우
- 실제보다 낮은 가격으로 신고한 경우
- 실제보다 높은 가격으로 신고한 경우
- 계약을 체결하지 않았는데 허위 신고한 경우
- 계약이 해제됐는데 해제 신고를 하지 않은 경우
- 중개거래를 직거래로 신고한 경우
- 거래 당사자나 계약일을 사실과 다르게 신고한 경우
과태료와 행정처분 기준은 위반 유형과 거래금액, 지연기간, 고의성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 위반이 발생한 시점의 법령과 관할 기관의 판단을 확인해야 합니다.
신고필증을 받으면 거래가 모두 끝난 것인가요?
부동산거래계약 신고필증이 발급됐다는 것은 실거래 신고가 접수·처리됐다는 의미입니다.
하지만 다음 절차까지 모두 완료됐다는 뜻은 아닙니다.
- 계약금·중도금·잔금 지급
- 소유권이전등기
- 근저당권 말소
- 주택 인도
- 관리비와 공과금 정산
- 취득세 신고·납부
- 대출 실행 또는 상환
- 기존 임차인의 보증금 반환
따라서 신고필증을 받은 후에도 잔금 지급과 소유권이전등기 등 계약서에 정한 후속 절차를 별도로 진행해야 합니다.
실거래 신고가격과 세금·대출의 관계
실거래 신고가격은 취득세와 양도소득세 등 세금 검토 과정에서 중요한 자료로 활용될 수 있습니다.
금융기관의 담보대출 심사나 자금조달계획 확인 과정에서도 실제 계약금액과 자금 흐름이 확인될 수 있습니다.
다만 실거래 신고가격이 다음 가격과 항상 같지는 않습니다.
| 가격 종류 | 의미 |
|---|---|
| 실거래가격 | 실제 계약이 체결돼 신고된 가격 |
| 매물 호가 | 매도인이 시장에 제시한 희망가격 |
| 공시가격 | 과세·행정 목적 등으로 공시되는 가격 |
| 감정평가액 | 감정평가 절차를 통해 산정한 가격 |
| 금융기관 평가액 | 대출 심사를 위해 금융기관이 산정한 가격 |
세율과 대출 규정은 주택 수, 지역, 보유기간, 거래 시점 등에 따라 달라질 수 있으므로 실거래 신고와 별도로 최신 기준을 확인해야 합니다.
매매 신고와 전월세 신고는 다른 제도입니다
부동산 매매 실거래 신고와 주택 임대차계약 신고는 서로 구분해야 합니다.
| 구분 | 매매 실거래 신고 | 주택 임대차계약 신고 |
|---|---|---|
| 대상 | 부동산 매매계약 | 일정 요건에 해당하는 주택 임대차계약 |
| 주요 내용 | 거래가격, 계약일, 당사자 등 | 보증금, 월세, 계약기간 등 |
| 신고기한 | 계약 체결일부터 30일 이내 | 법에서 정한 기한 내 신고 |
| 공개자료 | 매매 실거래가 | 전월세 실거래 자료 |
| 확정일자 | 별도 개념 | 신고 과정에서 연계될 수 있음 |
아파트 매매계약을 신고했다고 해서 전세 또는 월세 계약까지 자동으로 신고되는 것은 아닙니다. 반대로 임대차계약 신고가 소유권 매매 신고를 대신하지도 않습니다.
계약 단계별 실거래 신고 체크리스트
계약 전
- 등기사항증명서상 소유자를 확인합니다.
- 압류·가압류·근저당권 여부를 확인합니다.
- 실제 거래 대상 동·호수와 면적을 확인합니다.
- 매물 호가와 주변 실거래가격을 비교합니다.
- 중개업소 등록 여부를 확인합니다.
계약할 때
- 계약 체결일을 정확하게 기재합니다.
- 실제 거래금액을 계약서에 작성합니다.
- 계약금·중도금·잔금 지급일을 명확히 정합니다.
- 특약사항과 계약 해제 조건을 확인합니다.
- 공인중개사의 실거래 신고 예정일을 확인합니다.
계약 후
- 계약일부터 30일 이내 신고 여부를 확인합니다.
- 신고필증의 거래금액과 계약일을 확인합니다.
- 계약이 해제되면 별도 해제 신고를 진행합니다.
- 오류가 발견되면 즉시 정정 절차를 확인합니다.
- 잔금 지급과 소유권이전등기를 별도로 준비합니다.
아파트24에서 실거래가격 확인하는 방법
아파트24에서는 국토교통부 신고자료를 바탕으로 지역별 아파트 실거래가격을 조회할 수 있습니다.
지역과 아파트를 선택하면 다음 정보를 비교하는 데 활용할 수 있습니다.
- 최근 아파트 매매 실거래가격
- 전용면적별 거래금액
- 계약일과 거래층
- 전세·월세 거래내역
- 지역별 거래량
- 단지별 최근 거래 흐름
다만 계약 해제나 정정 신고가 처리되면 과거에 확인했던 거래가 삭제되거나 가격·계약일 등이 변경될 수 있습니다.
따라서 중요한 의사결정에 사용할 때는 한 건의 거래만 보지 말고 같은 단지와 면적의 여러 거래를 함께 비교해야 합니다.
자주 묻는 질문
계약일부터 30일인가요, 잔금일부터 30일인가요?
원칙적으로 계약 체결일부터 30일입니다. 잔금일이나 등기일을 기준으로 계산하지 않습니다.
중개사가 신고하면 매수인과 매도인은 아무것도 안 해도 되나요?
중개거래에서는 공인중개사가 신고하지만, 거래 당사자도 신고필증을 확인하는 것이 좋습니다. 실제 거래금액이나 계약일이 잘못 입력되지 않았는지 점검해야 합니다.
계약이 취소됐는데 신고를 그대로 두면 어떻게 되나요?
해제 등이 확정된 날부터 30일 이내에 별도의 신고가 필요합니다. 기존 거래 신고가 자동으로 삭제된다고 생각해서는 안 됩니다.
최근 월의 거래량이 너무 적게 보이는 이유는 무엇인가요?
계약 후 신고까지 최대 30일의 시차가 발생할 수 있기 때문입니다. 신고관청의 승인과 공개 반영에도 시간이 필요하므로 최근 월 자료는 이후 추가될 수 있습니다.
매물가격과 실거래가격 중 어떤 것을 봐야 하나요?
매물가격은 매도인의 희망가격이고 실거래가격은 실제로 계약된 신고가격입니다. 시장을 판단할 때는 두 자료를 함께 보되 성격이 다르다는 점을 구분해야 합니다.
정리
부동산 실거래 신고에서 가장 중요한 기준은 다음과 같습니다.
- 매매계약 체결일부터 30일 이내에 신고합니다.
- 중개거래는 원칙적으로 계약서를 작성·교부한 공인중개사가 신고합니다.
- 직거래는 매도인과 매수인이 공동 신고합니다.
- 계약이 해제·무효·취소된 경우에도 별도 신고가 필요합니다.
- 단순 입력 오류는 계약 해제가 아니라 정정 절차로 처리합니다.
- 신고필증 발급과 잔금 지급·소유권이전등기는 서로 다른 절차입니다.
- 최근 월 실거래 자료는 신고 시차로 인해 계속 추가될 수 있습니다.
지역별 아파트 매매·전세·월세 신고가격은 아파트24 실거래가 조회에서 확인할 수 있습니다.
공식 자료 출처
본문은 부동산 실거래 신고제도를 이해하기 위한 일반적인 정보입니다. 개별 계약의 신고기한, 계약 성립일, 정정·해제 처리 및 세금 문제는 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 관할 시·군·구, 세무사 또는 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.